К нам часто обращаются с вопросом — в чем преимущества сдачи площадей в аренду по БОМА по сравнению с БТИ? Здесь мы объясняем без использования специальных терминов принципиальные различия двух существующих в России систем обмеров зданий — BOMA и БТИ.
Принципиальное различие БОМА и БТИ — назначение.
Площади помещений, указанные в проектной документации и в паспортах БТИ (ПИБ для Санкт-Петербурга), совершенно не предназначены для сдачи помещений в аренду в современных зданиях. В архитектурно-строительной документации они служат вспомогательной функции — для составления смет и определения объемов строительных работ. А планы БТИ – для обозначения помещения как объекта аренды в договорах аренды и при государственной регистрации прав.
Описанные выше площади не предназначены для расчета арендной платы. Ведь простое умножение площади напольного покрытия (БТИ) арендуемого помещения на арендную ставку не позволяет справедливо и полно определить долю конкретного арендатора в расходах на обслуживание всех общественных помещений здания (мест общего пользования, технических помещений, офиса охраны, УК и т.п.). Что, в свою очередь, приводит к несправедливому завышению арендной ставки и снижению привлекательности Здания в глазах арендатора.
Ассоциацией BOMA International разработана методика вычисления арендуемой площади каждого арендуемого помещения. Арендуемая площадь – это математическая величина, которая состоит из Полезной площади помещения (она примерно равна, но всегда больше, чем площадь по БТИ) и части всех общественных и технических помещений здания. Доля каждого арендатора определена точно и справдливо.
В этом и состоит принципиальное отличие БОМА от БТИ. БТИ – это «фотография» помещения для фиксирования его существования в пространстве. Данные БТИ не предназначены для расчета арендной платы. Методика БОМА позволяет вычислить площадь арендуемого помещения и индивидуальную величину нагрузки (в м.кв.), которая должна быть оплачена арендатором каждого конкретного помещения.
Сильные стороны стандартов БОМА.
Площади, рассчитанные по БОМА, являются:
- максимальными;
- неизменными в течение эксплуатации здания;
- точными, прозрачными и проверяемыми силами арендаторов;
- удовлетворяют требованиям иностранных арендаторов;
- данные расчетов можно использовать для исчисления эксплуатационных расходов.
Приведем некоторые пояснения. В численном значении (хотя сравнивать арендуемую площадь по БОМА и площадь помещения по БТИ некорректно), Арендуемая площадь по БОМА всегда больше площади по БТИ. Это вызвано наличием «нагрузки» и учетом площади внутренних стен, перегородок, колонн, и, зачастую, подоконников.
Арендуемая площадь Здания по БОМА – величина постоянная. Это критично для финансового планирования. Для сравнения — площадь по БТИ часто меняется при проведении отделки помещений.
Промышленные здания: насколько площадь по BOMA больше, чем по БТИ?
Об этом мы подробно рассказываем в этом посте.
Офисные здания: насколько площадь по BOMA больше, чем по БТИ?
Практика арендных отношений в коммерческой недвижимости крупных городов России показывает, что почти 100% офисных зданий класса А сдаются в аренду с применением стандартов БОМА. Это выгодно.
Например, площадь арендуемого помещения по БТИ составляет 1000 м.кв.
Полезная площадь этого же помещения по БОМА может составить 1025 м.кв.
А арендуемая площадь – 1180 м.кв. (суммарный коэффициент нагрузки = 15%). Коэффициент нагрузки становится известен только после проведения расчетов БОМА и по желанию собственника может быть ограничен определенным значением. Фактическое значение полного коэффициента нагрузки и разницы в метрах квадратных или в процентах между площадью БТИ и арендуемой площадью по BOMA очень индивидуальны для каждого офисного здания.
Очевидно, что для получения одинакового дохода от этого помещения можно сдавать его по более высокой ставке и по площади БТИ или по более низкой ставке но по площади БОМА. Таким образом, помимо маркетинговых преимуществ от использования широко известного стандарта BOMA, арендодатель получает дополнительные преимущества в виде «низкой» арендной ставки.
Если у вас появились вопросы, пожалуйста, свяжитесь с нами для подробной консультации.