Модифицированный стандарт БОМА или фальсификация? Ищем правду!

14.07.2012

Возможно вы встречали такое словосочетание, как «модифицированный стандарт БОМА». На первый взгляд все очень просто: хозяин — барин. Собственник, заказывая расчет площадей по стандарту БОМА, волен изменить правила расчета так, как ему выгодно. Ведь стандарт добровольный! Но в одном из наших недавних крупных проектов расчетов площадей вопрос соблюдения правил стандартов стал горячо обсуждаем. Заказчик настаивал на особой классификации площадей, а мы, «Архитектурные инновации» — на недопустимости грубых нарушений методики выбранного стандарта. Давайте разбираться в этом сложном вопросе.

Почему важно не отступать от правил стандартов БОМА.

Исторически так сложилось, что в США стандарты БОМА для измерения площадей занимают совершенно иное положение, чем в России. И дело даже не в том, что для Америки — это национальные стандарты, а для России, к сожалению, лишь еще один способ численно увеличить размер арендуемой площади и доход от ее сдачи в аренду.

В США обслуживанием стандартов БОМА занимается целая индустрия. И, наоборот, результаты расчетов площадей по этим стандартам ложатся в основу статистических данных, используются службами эксплуатации зданий и десятками других специалистов. Например, важным элементом этой системы является Experience Exchange Report — ежегодный Отчет Обмена Опытом, который представляет собой базу данных статистики по более чем 5400 зданиям в США и Канаде. Используя эту базу, различные специалисты могут сравнивать здания с самых разных сторон и по различным критериям (office rents, retail and other rental income, telecom and wire access income, real estate taxes, energy and other utilities costs, repairs and maintenance, cleaning, administrative costs, security, roads and grounds, and more).  Нужно ли говорить, что для сравнимости зданий, их площади должны быть измерены по единым правилам.

Неизменность методики измерения площадей вне зависимости от местоположения здания, его класса, собственника, инвестора или консультанта также очень важна и для арендатора.  Иначе он просто лишен права объективно сравнивать различные здания и делать информированный выбор. Справедливо, что арендатор не может и не должен быть специалистом в стандартах БОМА. Большинство арендаторов полагается на честность арендодателя и профессионализм архитектора, выполнившего расчет арендуемой площади по стандарту БОМА.

Так где же подводные камни??

Вниманию арендаторов! Мы живем в России и под фразой «площади измерены по стандарту БОМА» может скрываться все, что угодно. И ничто не гарантирует вам соблюдение правил стандарта БОМА — ни известность объекта недвижимости, ни громкое имя инвестора, девелопера или архитектора, ни знаменитость компаний арендаторов-соседей. Как же быть? Читаем дальше.

Вниманию арендодателей! Вы также не должны быть экспертами в стандартах БОМА. Достаточно требовать исполнения этих стандартов от ваших архитекторов или консультантов. Ведь репутация — самое дорогое, что есть у любой организации. Она дороже квадратных метров.

Фальсифицированные расчеты по стандартам БОМА.

Пример 1.  Офисное здание класса А, декларируемый стандарт расчета площади — ANSI/BOMA Z65.1-1996.

После получения на руки честного расчета площадей арендодатель видит, что вычисленный суммарный коэффициент нагрузки на типовом этаже здания составляет 35% или даже 48%. Под давлением консультанта или брокера принимается решение — снижать коэффициент.  Трудность заключается в том, что стандарт БОМА 1996 не предусматривает никаких механизмов для игры с площадями или коэффициентами. Его строгость обусловлена необходимостью получать сравнимые результаты, как для одного здания при расчете разными специалистами, так и для разных зданий.

Но технических возможностей снизить коэффициенты — много. А любое вмешательство будет нарушением методики стандарта. BOMA International не признает никаких модификаций, изменений или дополнений.

Пример 2.  Офисное здание класса B, декларируемый стандарт расчета площади — ANSI/BOMA Z65.1-1996.

Зачем тратиться на настоящие расчеты площадей по БОМА? Берем экспликацию помещений по БТИ, умножаем площадь помещения арендатора на коэффициент … пусть будет 12%, на пол процента меньше, чем в соседнем аналогичном здании. И готово! Расчет БОМА сделан бесплатно, за 15 минут, с приемлемым рынком коэффициентом.

Пример 3.  Многоэтажное складское здание. Декларируемый стандарт расчета площади — ANSI/BOMA Z65.2-2009.

Арендаторы занимают площади целыми блоками и эксклюзивно пользуются капитальными лестницами в этих блоках. Инвестор решает повысить капитализацию и рассчитать площади объекта по БОМА. Но после выполнения расчета с досадой узнает, что по стандарту БОМА площадь этих лестниц следует исключать из арендуемой площади, хотя ранее эти лестницы уже были сданы в аренду. Что же делать? Нарушить стандарт. Ведь арендатор и раньше был не против. Пусть платит дальше.

И таких примеров мы можем привести очень много.

Как в таких случаях будут называться результаты расчетов в России? Парадоксально, но чаще всего — по стандарту BOMA (подставляем желаемую редакцию стандарта). Ведь нарушения заметит только высококвалифицированный специалист. Их мало. А арендаторов, которые будут нанимать такого специалиста — еще меньше. И самый главный безапелляционный аргумент, который приводил один из наших заказчиков: «В России все так работают».

На который мы можем ответить только цитатой великого Ганди:

«В вопросах совести закон большинства не действует». Ганди Мохандас Карамчанд

Подобные грубые нарушения и фальсификации влекут за собой материальные и репутационные риски для арендодателя и специалиста, выполнившего расчет. Возможны потери квадратных метров.

Расчеты по дополненным стандартам БОМА.

Несмотря на универсальность методик стандартов (особенно предыдущих версий — 1996, 2004, 2009) они не дают ответ на то, как следует применять их положения к некоторым зданиям с уникальной планировкой, нестандартными инженерными или архитектурными решениями. Или же как следует измерять и распределять площади в комплексах зданий, или высотных зданиях на едином стилобате. Возможны и другие варианты. Возможны также ситуации, когда строгое следование букве стандарта БОМА для типового офисного здания применительно к уникальному зданию, приводит к абсурдным результатам, противоречащим духу стандарта.

В подобных случаях, соблюдая принцип «best judgment«, требуется применять креативный подход к решению. Это может быть как разработка дополнительного технического механизма распределения некоторых типов площадей, так и введение новых дополнительных типов площадей.

Ассоциация BOMA International официально не делает различий между модификациями, фальсификациями (подменами) существующих положений стандартов и введением новых положений, необходимость которых продиктована их отсутствием в стандарте из-за его лаконичности. Любые модификации объявляются вне закона.

Но важно видеть разницу между намеренными подменами(модификациями) и вынужденными дополнениями, без которых применение стандартов БОМА к некоторым исключительным объектам затруднено.

Компания Архитектурные инновации следует принципам:

  • Применять положения стандартов БОМА целостно, объективно и независимо.
  • Если в стандарте описано решение конкретного вопроса, оно обязательно для применения.
  • Если в стандарте отсутствует указание для решения какой-либо нестандартной ситуации, мы находим решение, не противоречащее букве, духу и целям стандарта.
  • При разработке вынужденных дополнений к стандарту БОМА для конкретных объектов мы консультируемся с официальными интерпретаторами стандартов БОМА и учитываем их мнение.
  • При разработке вынужденных дополнений к стандарту БОМА для конкретных объектов мы придерживаемся общей исторической линии развития стандартов БОМА.
  • Все дополнения к стандарту тщательно документируются в пояснительной записке, являющейся неотъемлемой частью альбома с расчетами площадей.

Закон, что дышло: куда повернул, туда и вышло.

Так где же искать правильные расчеты БОМА, честных арендодателей и грамотных архитекторов? Как обезопасить себя от фальшивых расчетов, дилетантских суждений о стандартах БОМА, завышенных площадей? Это сложные задачи, но решение их необходимо, если арендатору не все равно, сколько и  за что он платит арендную плату, а арендодателю не безразлична его репутация.

Мы много раз писали в нашем блоге, что стандарты БОМА — добровольные.  Это не значит, что каждый волен обращаться с ними как ему хочется, требует инвестор или диктует «конъюнктура рынка». Добровольность — означает лишь то, что стороны свободны использовать стандарт БОМА или не использовать. Законодательство не обязывает применять при определении размера площади для целей исчисления арендной платы какую-либо определенную методику. Каждый волен выбирать, ведь существуют европейские стандарты, немецкие, австралийские и др. (о них мы расскажем в следующих публикациях). Но, остановив свой выбор на стандартах БОМА и зафиксировав это в договоре аренды, арендодатель принимает на себя обязательство применить стандарт БОМА без нарушений.

Российское законодательство не предусматривает преследования за нарушение стандартов БОМА со стороны государственных органов. Однако арендатор вправе оспаривать правильность определения размера арендуемой площади. Полезно помнить и слова английского писателя:

«Наряду с законами государственными есть еще законы совести, восполняющие упущения законодательства». Филдинг Генри

Компания Архитектурные инновации вносит свой посильный вклад в развитие культуры работы со стандартами БОМА:

  • мы независимо выполняем расчеты площадей и не идем на сделки с совестью;
  • мы публикуем информационные и образовательные материалы;
  • мы проводим презентации и семинары по стандартам БОМА.

Видит око, да зуб неймет.

Что же делать арендодателю, если очень хочется выжать из своего здания максимум квадратных метров? Даже больше, чем это позволяет сделать стандарт БОМА? Мы, как архитектурное бюро,  видим единственный способ, который не ущемляет ни чьих интересов : разработка Свода Правил (СП) или Стандарта Предприятия (Здания) по расчету величины арендуемой площади для целей аренды для конкретного объекта недвижимости или всех объектов недвижимости определенного юридического лица. Такой подход находится в полном соответствии с Законодательством РФ. Только в тексте таких официальных документов ни в коем случае не следует упоминать об ассоциации БОМА или стандартах БОМА. В такой Свод Правил разработчик может включить любые положения — хоть измерение по наружной поверхности стены здания, хоть включение в арендуемую площадь площади открытых балконов и террас. Но и внедрение самосочиненного стандарта потребует от владельцев намного больших усилий, чем внедрение широко известного стандарта БОМА.

Выводы

  1. «Модифицированного стандарта БОМА» не существует. Это подмена понятий, которая должна настораживать и заставлять проверять расчеты площадей с помощью специалиста по БОМА, которому вы доверяете. Любая модификация стандарта является нарушением стандарта.
  2. В редких специальных случаях, которые не регламентированы выбранной версией стандарта БОМА, требуются дополнения стандарта. Эти дополнения не должны противоречить принципам стандарта и должны быть тщательно документированы.
  3. В общем случае ни арендодатель ни арендатор не являются экспертами по обмерам БОМА, но вовлечены в серьезные денежные отношения, напрямую зависящие от качества и правильности этих обмеров. Всегда тщательно изучайте альбомы с расчетами БОМА с привлечением независимых специалистов.
Есть вопросы или комментарии? Напишите их прямо здесь.
Следите за обновлениями!

Leave a Comment

Captcha Garb (1.5)

Previous post:

Next post: