Специалисты BOMA Russia оказывают профессиональную помощь в измерении офисных, складских и торговых зданий по стандартам БОМА с 2008 года. За более чем десятилетний срок ежедневной работы только в этой сфере мы измерили более 3 млн. 888 тысяч квадратных метров площадей коммерческой недвижимости в России, странах СНГ и Украине.

К нам часто обращаются арендаторы и владельцы (управляющие) коммерческой недвижимости тех зданий, которые уже исторически работают «по стандарту БОМА» и хотят разобраться, за что же они действительно платят или взимают оплату. При анализе имеющихся документов по ранее выполненным другими компаниями расчетам БОМА мы обнаруживаем грубейшие ошибки и халатное отношение в оформлении планов аренды и ведомостей площадей. В результате использования таких фальшивых расчетов, выполненных с нарушением основных принципов и правил стандартов БОМА, арендаторы и арендодатели попадают в юридическую и финансовую ловушку. Многолетние договоры аренды заключаются на основании ошибочных данных об арендуемых площадях, расчет которых имеет только внешнюю форму действительного расчета БОМА, но содержание не отвечает строгим правилам стандартов измерения площадей. В результате применения таких фальшивых расчетов невозможно достичь основных целей, преследуемых стандартами БОМА: точности, честности, прозрачности и проверяемости, а также сравнимости разных зданий между собой на основании стандартизованных ведомостей площадей.

И так сойдет

Исполнители фальшивых расчетов БОМА по незнанию или под давлением заказчиков упрощают строго регламентированные правила стандартов БОМА, игнорируют обязательные и важнейшие положения, что приводит к искажению размера арендуемых площадей отдельных арендаторов, этажей и всего здания; занижению коэффициентов нагрузки или несправедливому размеру вычисленных коэффициентов для всех или отдельных арендаторов.

Приведем несколько примеров планов этажей, выполненных «по стандарту БОМА» недобросовестными специалистами.

Пример №1

mkv_01

Не указана методика расчета (А или B). Цветовая схема не соответствует указанному стандарту БОМА. Проигнорированы требования стандарта о правилах классификации площади арендатора (Occupant Area). В площадь арендатора ошибочно включены все вспомогательные площади этажа (FSA). Как результат — численно занижен коэффициент нагрузки по этажу до «1», что привело к занижению суммарного коэффициента нагрузки на арендатора Load Factor A. Такое действие вводит в заблуждение арендатора помещения и лишает его возможности оценить действительный размер площади для размещения своего персонала и оборудования. Арендатор такого помещения лишен возможность сравнить условия аренды данного помещения с помещениями в других зданиях, где расчет БОМА выполнен без нарушений.

Пример №2

mkv_02

Замечания аналогичны Примеру №1. Дополнительно: нарушены правила классификации и установления границ Вспомогательных Площадей Здания (BSA). Пропущена шахта (MVP). В результате неправильного определения общей арендуемой площади здания из-за ошибок в классификации MVP, все арендаторы несут несправедливую нагрузку. Отсутствие площадей типа FSA в данной классификации приводит к отсутствию нагрузки по этажу R/U ratio = 1 и необоснованно завышает количество площадей типа BSA в здании, что приводит к несправедливой нагрузке на арендаторов всего здания (и снижает нагрузку на арендаторов первого этажа). Допущены ошибки в классификации типа площади в лестничных клетках, имеющих непосредственный выход на улицу, что приводит к необоснованному уменьшению общей арендуемой площади здания. Нарушены права как владельца здания, так и всех арендаторов здания. Арендаторы помещений лишены возможности сравнить условия аренды своих помещений с помещениями в других зданиях, где расчет БОМА выполнен без нарушений. Арендаторы оплачивают несправедливые нагрузки и необоснованный размер арендуемой площади.

Пример №3

mkv_03

Аналогично Примеру №1: Не указана методика расчета (А или B). Цветовая схема не соответствует указанному стандарту БОМА. Проигнорированы требования стандарта о правилах классификации площади арендатора (Occupant Area). В площадь арендатора ошибочно включены все вспомогательные площади этажа (FSA). Как результат — численно занижен коэффициент нагрузки по этажу до «1», что привело к занижению суммарного коэффициента нагрузки на арендатора Load Factor A. Такое действие вводит в заблуждение арендатора помещения и лишает его возможности оценить действительный размер площади для размещения своего персонала и оборудования. Арендатор такого помещения лишен возможности сравнить условия аренды данного помещения с помещениями в других зданиях, где расчет БОМА выполнен без нарушений. Владелец здания, в результате нарушения правил стандарта исполнителем расчетов БОМА, получает несправедливое преимущество в виде существенно заниженного Load Factor A, что приводит к существенным маркетинговым преимуществам, не основанным на архитектурных и планировочных качествах здания.

Пример №4

mkv_04

Не указана методика расчета (А или B). Цветовая схема не соответствует указанному стандарту БОМА. Проигнорированы требования стандарта о правилах классификации площади арендатора (Occupant Area). В площадь арендатора ошибочно включены все вспомогательные площади этажа (FSA). Допущены грубейшие ошибки в классификации и определении площадей типа MVP (вертикальные коммуникации). Аналогично примерам №1,2,3 — Арендатор страдает от того, что был лишен возможности сделать правильный выбор помещения для аренды из-за предоставленной арендодателем недостоверной информации. Существует риск оспаривания арендатором всего договора аренды. Арендодатель недополучает прибыль от аренды из-за допущенных исполнителем расчетов БОМА ошибок в классификации площадей MVP, которые непосредственно влияют на размер арендуемой площади здания.

Пример №5

mkv_05

Расчет площади по промышленному стандарту БОМА 2012 года. Не указана методика расчетов (А или B). Не указан ни один из 4 регламентированных стандартом сценариев расчета (прямые нарушения стандарта БОМА). В арендуемую площадь склада не включены проекции лестниц, ведущих на мезонины. Классификация площадей не соответствует указанному стандарту. В результате отсутствует возможность проверки остальных параметров расчета, т.к. не известно, какой из 4 сценариев расчета был использован. От выбранного сценария зависит классификация вертикальных коммуникаций. Отсутствие указания на методику (измерение по свесу кровли или по наружной линии стены) вводит в заблуждение арендатора.

НА ЭТОМ МЫ ЗАКОНЧИМ ПРИМЕРЫ ФАЛЬСИФИЦИРОВАННЫХ РАСЧЕТОВ ПЛОЩАДЕЙ ПО СТАНДАРТАМ BOMA ДЛЯ ОФИСНЫХ И СКЛАДСКИХ ЗДАНИЙ, ВЫПОЛНЕННЫХ ДИЛЕТАНТАМИ.

Приведем для сравнения несколько примеров правильных планов аренды, выполненных BOMA Russia .

boma_russia_example_1 Пример правильного расчета БОМА (1) boma_russia_example_2 Пример правильного расчета БОМА (2) boma_russia_example_3 Пример правильного расчета БОМА (3) boma_russia_example_4 Пример правильного расчета БОМА (4) boma_russia_example_5 Пример правильного расчета БОМА (5) boma_russia_example_6 Пример правильного расчета БОМА (6)

ВЫВОДЫ:

При заказе работ на измерение площадей ваших зданий или арендуемых вами помещений, всегда обращайтесь только к признанным профессионалам.  Большинство пользователей стандартов БОМА не имеют достаточной квалификации для оценки правильности и качества выполненного расчета измерения площадей и становятся заложниками недобросовестных исполнителей. Такие «расчеты» стоят дешевле, но возлагают на все стороны большие риски оспаривания договоров аренды и иных претензий со стороны обманутых участников договорных отношений. Специалисты BOMA Russia обладают высочайшей квалификацией и отличной репутацией в области применения стандартов BOMA. При этом стоимость работ по обмерам и расчетам площадей остается неизменной с 2008 года.

{ 0 comments }

Архитекторы BOMA Russia (ООО Архинова) провели измерения площадей складского комплекса Логопарк М10 (г. Санкт-Петербург, поселок Шушары, Московское ш., д. 139, стр.1) сразу по двум международным стандартам:

  • ANSI/BOMA Z65.2-2012
  • IPMS INDUSTRIAL BUILDINGS

Складской комплекс Логопарк М10 стал одним из первых в России, в котором проведены измерения по стандарту IPMS.

Логопарк М10

Особенностью стандарта IPMS является возможность более детального деления площадей на категории и типы, что в свою очередь позволяет делать любые выборки площадей для любых целей (продажа, аренда, эксплуатация и др.). Важным отличием стандарта IPMS от стандарта BOMA является отсутствие вычисляемых коэффициентов нагрузки. Пользователь отчетов, подготовленных по стандартам IPMS, может самостоятельно определять цели и методику использования результатов расчетов по стандарту IPMS, что дает большую свободу, по сравнению с использованием результатов расчетов по стандарту BOMA.

{ 0 comments }

BOMA Russia (ООО Архинова) поздравляет всех партнеров с наступившим 2019 годом!

За прошедший 2018 год мы выполнили 7 крупных проектов измерения площадей по стандартам BOMA International и IPMS для новых зданий общей площадью 260 138 м2, в числе которых Китайский Деловой Центр «Парк Хуамин», МФК «Форум-Сити», Бизнес-Центр «К/Мост» (г.Киев), Офисный Комплекс «Балчуг Плаза», Офисное здание «Сечевых стрельцов» (г.Киев), Складской комплекс «Логопарк М10», Торгово-офисный комплекс «Военторг». А также десятки проектов по обмерам площадей отдельных помещений и малых зданий для целей проектирования или сдачи в аренду. Мы также проводили обмеры и корректировку поэтажных планов и ведомостей площадей для наших проектов BOMA, выполненных с 2008 года.

Общая площадь измеренных зданий (офисных, складских, торговых)
составила 3 млн. 888 тыс. 164 м2.

В 2018 году мы продолжили сотрудничество с постоянными партнерами — Millhouse, RWM Capital, ООО «Шушары Логистик«, а также начали работу с новыми заказчиками: АО «Торговый дом «ЦВУМ», НИИ «БУДГЕОПРОЕКТ», ООО «ЛЮДМИЛА-ФАРМ» и другими.

Желаем всем успехов и процветания в новом 2019 рабочем году!

{ 0 comments }

Да, мы снова летим в Киев. Бизнес-Центры в Украине активно внедряют стандарты БОМА в работу.

EW-254PA

Перелет из Москвы в Киев через Минск достаточно удобен — пересадки короткие.  [Читать полностью…]

{ 0 comments }

Специалисты BOMA Russia провели измерения и расчеты площадей по стандарту ANSI/BOMA Z65.1-2017 современного офисного здания в г.Киев. Командировку из Москвы в Киев через Минск нельзя назвать очень удобной, но мы всегда охотно выезжаем в другие города и страны.

Относительно небольшой бизнес-центр на Зоологической улице удивил нас передовыми инженерными решениями. В здании предусмотрена поэтажная система вентиляции/кондиционирования/отопления, эксплуатируемая кровля-терраса с озеленением и зонами для релаксации, зимний сад, велосипедная парковка для сотрудников с душевыми и раздевалками, многоуровневый автоматизированный подземный паркинг, кафе и просторный холл с атриумом. Сделано все, чтобы сотрудники арендатора чувствовали себя комфортно. Такие мероприятия не могли не сказаться на пропорции фактически занимаемых арендатором площадей и общей площади здания. Именно стандарт БОМА 2017 года в полной мере позволил вычислить справедливую нагрузку на каждого арендатора здания.

 

{ 0 comments }

Архитекторы BOMA Russia провели измерения и расчеты площадей по стандарту ANSI/BOMA Z65.2-2012 для складского комплекса в Воронеже.

Складской комплекс ABC Электро в Воронеже

 

Ни плотный туман, ни огромные размеры здания не мешают современному лазерному дальномерному оборудованию измерять длины и углы с высочайшей точностью. Визуальный осмотр здания специалистом на месте также обязательный пункт в подготовке к расчетам площадей по стандарту БОМА. Только при осмотре выявляются те особенности, которые влияют на классификацию площадей и, в конечном счете,  на размер арендуемой площади здания.

{ 0 comments }

Специалисты BOMA Russia провели измерения площадей Китайского Делового Центра «Парк Хуамин» по стандарту ANSI/BOMA Z65.1-2017

Китайский Деловой Центр "Парк Хуамин"

Этот объект — один из первых крупных в Москве, который был рассчитан по обновленному стандарту БОМА 2017 года. ANSI/BOMA Z65.1-2017 учитывает все сложные взаимосвязи внутри сложнейшего механизма современных зданий. Позволяет максимально точно и детально классифицировать площади и вычислять справедливые значения коэффициентов нагрузки на арендаторов.

{ 0 comments }

Итоги 2017 года

В начале 2018 года мы традиционно подводим итоги прошедшего рабочего 2017 года.

Мы укрепили партнерские отношения с постоянными заказчиками: Millhouse, KESKO, заключили долгосрочный договор с IKEA. Провели обмеры площадей различных объектов — складских комплексов, многофункциональных зданий, деловых центров. С осени 2017 года активно применяли обновленный стандарт ANSI/BOMA Z65.1-2017. Провели измерения по обновленному стандарту БОМА для масштабного и интересного объекта — Китайский Деловой Центр «Парк Хуамин» на ул. Вильгельма Пика в Москве.

Общая площадь завершенных нами проектов на конец 2017 года составила 3 700 000 м2. Многие объекты находятся на постоянном обслуживании. За прошедший год мы выполнили более 40 обмеров изменившихся планировок и обновлений альбомов с расчетами площадей по различным стандартам БОМА.

Желаем всем нашим партнерам успехов в 2018 году!

{ 0 comments }

Если вы собираетесь арендовать офисное помещение, а расчет арендной платы выполнен «по БОМА», то здесь есть о чем проконсультироваться со специалистом. BOMA Russia рекомендует привлекать независимого специалиста при совершении любых операций с недвижимостью, когда площади рассчитаны по стандартам БОМА.

Договор аренды офиса по БОМА

[Читать полностью…]

{ 0 comments }

Несмотря на то, что стандарты БОМА активно применяются в России уже почти 20 лет, до сих пор даже у специалистов возникают вопросы, как правильно заключить договор аренды и обойти подводные камни?

Мы с удивлением прочитали статью Инги Шахназаровой — директора, руководителя практики недвижимости, строительства и экологического права PwC Legal, — о рисках применения стандартов БОМА в России: Семь раз отмерь: юридические особенности применения стандарта BOMA в России. 

Давайте разбираться по порядку.

Как заключить договор по стандарту БОМА

[Читать полностью…]

{ 0 comments }