Несмотря на то, что стандарты БОМА активно применяются в России уже почти 20 лет, до сих пор даже у специалистов возникают вопросы, как правильно заключить договор аренды и обойти подводные камни?
Мы с удивлением прочитали статью Инги Шахназаровой — директора, руководителя практики недвижимости, строительства и экологического права PwC Legal, — о рисках применения стандартов БОМА в России: CRE 19(286)
Давайте разбираться по порядку.
1. Автор строит свои рассуждения «о рисках» на том, что по стандарту БОМА нельзя определять объект аренды. Автор статьи справедливо указывает, что «Арендуемую площадь» по стандарту БОМА нельзя физически измерить рулеткой или использовать площадь под колоннами, хоть она и выражается в квадратных метрах, аналогично площади, указанной в кадастровых документах. При этом Инга Шахназарова упускает из виду, что объект аренды (доступный для физических измерений и имеющий границы) нужно всегда определять и указывать в договоре аренды по сведениям ГКН. Стандарт БОМА не подменяет собой ГКН, кадастровые документы, и не отменяет работу кадастровых инженеров. Об этом еще в 2004 году вышло разъяснение Министерства финансов (МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПИСЬМО от 24 сентября 2004 г. N 03-03-01-04/4/8) где говорится: «Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. При этом, по нашему мнению, для определения размера арендуемых помещений в соответствии со ст.606 ГК РФ могут быть использованы данные БТИ, а для определения формы и порядка оплаты арендной платы в соответствии со ст.614 — стандарты БОМА.»
Кадастровый паспорт и отчет об измерениях площадей по стандарту БОМА не подменяют, а дополняют друг друга. Кадастровый инженер не может выполнить измерения по стандарту БОМА, а архитектор не может подготовить кадастровый паспорт. Для заключения договора аренды по стандарту БОМА нужны оба этих документа. Важно не путать площадь объекта аренды и «арендуемую площадь», применяемую для исчисления арендной платы.
На этом можно было бы закончить нашу статью о том, как правильно заключить договор аренды «по БОМА». Юристу, работающему над текстом договора, нужно просто иметь в виду, что Объект аренды определяется «по старинке», а размер оплаты за аренду этого объекта, на основании расчета Арендуемой площади — арифметической величины, рассчитанной по стандарту ANSI/BOMA Z65.1-1996, 2010, 2017 (для офисных зданий).
2. Автор статьи пишет о том, что размер Арендуемой площади по БОМА и размер фактически доступной для аренды площади значительно отличается (разница достигает 20%). По мнению автора эта разница в денежном эквиваленте может стать спором сторон по договору аренды.
Наличие разницы в значениях площадей — абсолютная правда. С нашей точки зрения, неверным является вывод о почве для спора. Стороны осознают, что разные методики и цели измерений (расчетов) приводят к разным результатам. В действительности площади могут отличаться на 50% и более процентов. Это не должно отталкивать пользователей стандарта БОМА. Вопрос различных абсолютных значений площадей, получаемых при измерении по национальным стандартам разных стран по всему миру, был поднят Коалицией по созданию международных стандартов измерения площадей зданий IPMS еще в мае 2013 года. Инициаторами создания этой Коалиции были BOMA International, RICS и более 80 других авторитетных организаций по всему миру, включая Российские организации. Результатом работы IMPSC стало создание международного стандарта измерения площадей «Международные стандарты измерений объектов недвижимости: Офисные здания. Коалиция по вопросам международных стандартов измерений объектов недвижимости. Ноябрь 2014«. В нем урегулированы вопросы различных значений площадей, получаемых при измерении по национальным и международным стандартам.
Важным преимуществом стандарта БОМА является стабильность абсолютного значения арендуемой площади здания во времени. Она не меняется от внутренних перепланировок, в отличие от площади напольного покрытия арендуемого помещения, измеряемой кадастровым инженером.
3. Автор статьи пишет о том, что офисный стандарт БОМА за 102 года своего существования и применения был изменен 7 раз. Из чего Инга Шахназарова делает вывод: «Постоянные изменения в стандарте BOMA отражают его внутреннюю сложность и продолжающиеся дискуссии среди разработчиков стандарта о правилах определения арендуемой площади.»
Очевидно, что архитектурная типология конторских зданий, приёмы, формы и правила ведения офисной деятельности за 102 года претерпели колоссальные изменения. Изменились цели и средства измерения. Было бы странно заморозить правила измерения арендуемой площади на уровне 1915 года. В отличие от современных Российских лаконичных правил определения площади этажа и строительного объема здания, мало изменившихся с середины прошлого века, система американских национальных стандартов ANSI работает по принципу постоянного усовершенствования. Рабочие группы по выпуску обновлений стандартов измерения площадей начинают свою многолетнюю работу почти сразу после выхода обновленной версии стандарта, чтобы через 5-7 лет выпустить документ, нужный рынку.
4. Автор статьи пишет о том, что Стандарт БОМА в терминологии Российского законодательства не является стандартом. Совершенно верно. Было бы странно для Российского законодательства признать Американский национальный стандарт Российским государственным стандартом. Стандарт БОМА и не претендует на эту роль. Он вполне вписывается в наше законодательство — его роль определена Гражданским и Налоговым кодексами Российской Федерации.
5. Автор пишет об отсутствии инфраструктуры для применения стандартов БОМА в России. Об отсутствии Арбитража. О чуждости американской терминологии.
Мы не можем с этим согласиться. Инфрастурктура, как «Совокупность учреждений, систем управления, связи и т. п., обеспечивающая деятельность общества или какой-то его сферы», существует, но не на территории РФ. Орган, отвечающий за создание стандартов, находится в США. Арбитраж находится также в США и реализован в форме официальных интерпретаторов стандартов БОМА. Терминология, применяемая в стандартах БОМА, хорошо знакома всем профессиональным участникам рынка коммерческой недвижимости. Российский рынок офисной недвижимости вырос под руководством иностранных менеджеров и активно перенимал зарубежный опыт. Локомотивами в России были и остаются филиалы западных компаний с офисами в Москве. За четверть века становления современного рынка в России через школы этих компаний прошли тысячи специалистов. Такое же профессиональное сообщество создает и развивает стандарты БОМА в США. Схожий путь законодательно выбрала и Российская Федерация, приняв решение о создании Саморегулируемых организаций и профессиональных сообществ в различных отраслях промышленности и строительства.
Наличие единого центра выпуска и регулирования стандартов измерения гарантирует единство практики применения и позволяет достичь одну из целей стандартов БОМА — сравнимости разных офисных зданий по всему миру.
Стандарты БОМА действительно не переведены на русский язык. Но нужно ли это? Весь мир свободно пользуется стандартом БОМА на английском языке. Если в какой-то сфере требуется именно русскоязычный документ, то существует стандарт IPMS для офисных зданий на русском языке. Совсем недавно вышел актуальный стандарт БОМА 2017 года, который полностью согласован со стандартом IPMS в части методики и терминологии. Это еще раз говорит об общей мировой тенденции к установлению единых правил измерения площадей, не знающих границ. Рынок Российской коммерческой недвижимости не должен остаться в стороне от этого процесса. Тем более, что разумное и свободное законодательство РФ позволяет без труда использовать в работе и стандарты БОМА, и IPMS и любые другие методики измерения площадей.
Цьома Илья,
Генеральный директор ООО «Архинова»