Как измеряется парковка в офисном здании по стандарту БОМА? Ответ зависит от выбранного стандарта БОМА! Сегодня мы рассмотрим с иллюстрациями как правильно классифицировать площади парковочных этажей (гаражей) в границах офисного здания по стандартам БОМА 1996 и 2010 и расскажем о типовых ошибках при измерении парковочных этажей.
По стандарту ANSI/BOMA Z65.1-1996
Возможно, вы уже знакомы с тем, как должен выглядеть план парковочного этажа по стандарту БОМА 1996. Этот стандарт специально исключает площадь парковки даже из Общей Обмерной Площади Здания.
GROSS MEASURED AREA shall mean the total area of a building enclosed by the DOMINANT PORTION, excluding parking areas and loading docks (or portions of same) outside the building line. It is generally not used for leasing purposes and is calculated on a floor by floor basis.
Это означает, что площадь, предназначенная для стоянки транспортных средств, никогда не включается в Арендуемую Площадь Этажа и, соответственно, Здания. Но это не означает, что из расчета площадей исключаются парковочные этажи целиком. Любые помещения, находящиеся на таких этажах, подлежат классифицированию по типам площадей БОМА и входят в расчет БОМА на общих основаниях.
В качестве примера рассмотрим фрагмент плана подземного парковочного этажа одного из наших текущих проектов — высотного здания на пр. Академика Сахарова в Москве.
Из чертежа видно,что площадь, занимаемая лифтовыми и вентиляционными шахтами, отнесена с типу Основные Вертикальные Сквозные Коммуникации. А площадь лифтового холла и тамбура подпора воздуха — к типу Общественная Площадь Здания. Для справки, площадь этого типа в данном примере составляет 9,38м2 Остальная площадь, предназначенная для стоянки машин (парковочные места) — не классифицирована.
По стандарту ANSI/BOMA Z65.1-2010
Офисный стандарт БОМА от 2010 года совсем иначе рассматривает вопрос парковки в офисном здании. Появилось определение Паркинга (Гаража).
parking — enclosed, structured floor area located within the building and used for transient storage of motor vehicles, including associated circulation and services (such as exhaust fans and ducts that serve the parking area) but not including loading docks, sally ports, occupant storage and building service areas such as enclosed auxiliary lobbies used to enter a building from parking areas.
паркинг – огражденная часть этажа, расположенная в здании и используемая для временного хранения моторных транспортных средств, включая необходимые проходы и службы (такие как приток и вытяжка, обслуживающие парковочную зону), но не включая загрузочные площадки, шлюзы, кладовые арендатора и вспомогательные площади здания, такие как закрытые дополнительные холлы, используемые для входа в здание со стороны парковки.
Площадь парковки включается во Внутреннюю Валовую Площадь (IGA), тем самым увеличивая IGA всего здания. Но при расчете Предварительной Площади Этажа (Preliminary Floor Area) площадь паркинга исключается из IGA. Таким образом, площадь парковки, как и в предыдущем стандарте БОМА 1996, не попадает в арендуемую площадь ни в качестве полезной площади ни в форме коэффициента нагрузки.
preliminary floor area – the result of subtracting the areas of the major vertical penetrations, parking and occupant storage on a floor level from the interior gross area of that floor level.
предварительная площадь этажа – результат вычитания площадей основных вертикальных проемов, парковки и кладовой арендатора на этаже из внутренней валовой площади этого же этажа.
В чем же суть этого изменения?
Во-первых, владелец или управляющий недвижимости получает более полную картину площадей здания. Ведь при применении стандарта от 1996 года, Общая Обмерная Площадь Здания могла быть значительно ниже, чем общая площадь здания по БТИ. Пользователь расчетов БОМА 1996 лишался возможности применить их для целей эксплуатации здания в части парковки, ведь площадь, отведенная под машиноместа, вообще не фигурировала в ведомости площадей!
Во-вторых, данное нововведение продиктовано необходимостью согласования нового стандарта ANSI/BOMA Z65.1-2010 со стандартом для многофункциональных зданий (МФ-зданий) — ANSI/BOMA Z65.6-2012. Ведь распределение Общественных Площадей МФ-здания (MUCA) проводится по Наружным Валовым Площадям (EGA) компонентов МФ-здания (например, офисному, торговому, и даже парковочному!). Т.е. площадь парковки, если она относится к офисному компоненту МФ-здания, должна быть измерена, что не позволял сделать стандарт БОМА 1996. (Примечание для очень внимательных и подготовленных читателей: конвертация площадей EGA в IGA проводится для отдельных помещений с помощью IGA/EGA коэффициента).
Приведем фрагмент плана подземного парковочного этажа, выполненного по стандарту ANSI/BOMA Z65.1-2010
Из чертежа видно,что площадь, занимаемая лифтовыми и вентиляционными шахтами, отнесена с типу Основные Вертикальные Сквозные Коммуникации (MVP). А площадь лифтового тамбура и тамбура подпора воздуха — к типу Вспомогательная Площадь Здания (BSA). Для справки, площадь этого типа в данном примере составляет 10,25м2 Остальная площадь, предназначенная для стоянки машин, классифицирована как Паркинг (Parking).
Возможные ошибки при измерении парковки по новому стандарту БОМА (2010)
В приведенных примерах измерения двух (одних и тех же) помещений — лифтового холла и тамбура подпора воздуха по двум разным стандартам БОМА мы получили два разных значения. По стандарту БОМА 1996 — 9,38м2, по стандарту БОМА 2010 — 10,25м2. Разница составила 0,9м2 и получилась из-за включения в площадь (по стандарту БОМА 2010) половины толщины стен, граничащих с парковкой. Правила проведения границ по новому стандарту БОМА описаны в разделе Wall Priority Diagram. Именно в применении этого раздела стандарта могут скрываться ошибки. Ведь классификацию площадей легко проверить по цветной кодировке типов площадей. А для проверки правильности проведения границ правильно классифицированных площадей зачастую требуются оригинальные планы, созданные в ходе расчетов БОМА в электронном виде.
Для сравнения приведем НЕПРАВИЛЬНЫЙ ПЛАН.
Этот план очень похож на план, выполненный без нарушений стандарта БОМА 2010. И только крупный масштаб изображения позволяет нам увидеть разницу. Нетрудно догадаться, что при масштабах более 1:100 или при завышенной толщине линий стен границы площадей становятся нечитаемыми и трудными для проверки специалистом.
Выводы
- При наличии в офисном здании парковки, владельцу выгоднее применять стандарт БОМА 2010 года (а не 1996). Арендуемая площадь здания по стандарту 2010 года по сравнению с аналогичной площадью по стандарту 1996 года, будет тем больше, чем больше в здании помещений, граничащих с парковкой.
- При чтении чертежей с расчетами БОМА, обращайте внимание на масштаб изображения, классификацию площадей и правильность проведения границ площадей. Даже незначительные еле видимые неточности приводят к флуктуациям арендуемой площади в десятки квадратных метров.
Следите за обновлениями!