Сдавать в аренду по БОМА или по БТИ?

БТИ Logo

10.10.2012

К нам часто обращаются с вопросом — в чем преимущества сдачи площадей в аренду по БОМА по сравнению с БТИ? Отвечая на этот вопрос в электронном письме одному из наших потенциальных заказчиков мы постарались кратко и доступно, без использования специальных терминов, объяснить принципиальные различия двух существующих в России систем обмеров зданий — BOMA и БТИ. 

Принципиальное различие БОМА и БТИ — назначение.

Площади помещений, указанные в проектной документации и в паспортах БТИ (ПИБ для Санкт-Петербурга), совершенно не предназначены для сдачи помещений в аренду в современных зданиях.  В архитектурно-строительной документации они служат вспомогательной функции — для составления смет и определения объемов строительных работ.  А планы БТИ – для обозначения помещения как объекта аренды в договорах аренды и при государственной регистрации прав.

Описанные выше площади не предназначены для расчета арендной платы. Ведь простое умножение площади напольного покрытия (БТИ) арендуемого помещения на арендную ставку не позволяет справедливо и полно определить долю конкретного арендатора в расходах на обслуживание всех общественных помещений здания (мест общего пользования, технических помещений, офиса охраны, УК и т.п.). Что, в свою очередь, приводит к несправедливому завышению арендной ставки и снижению привлекательности Здания в глазах арендатора.

Ассоциацией BOMA International  разработана методика вычисления арендуемой площади каждого арендуемого помещения. Арендуемая площадь – это математическая величина, которая состоит из Полезной площади помещения (она примерно равна, но всегда больше,  чем площадь по БТИ) и  части всех общественных помещений здания.

В этом и состоит принципиальное отличие БОМА от БТИ. БТИ – это «фотография» помещения для фиксирования его существования в пространстве. Данные БТИ не предназначены  для расчета арендной платы. Методика БОМА позволяет вычислить площадь арендуемого помещения и индивидуальную величину нагрузки (в м.кв.), которая должна быть оплачена арендатором каждого конкретного помещения.

Сильные стороны стандартов БОМА.

Площади, рассчитанные по БОМА, являются:

  • максимальными;
  • неизменными в течение эксплуатации здания;
  • точными, прозрачными и проверяемыми силами арендаторов;
  • удовлетворяют требованиям иностранных арендаторов;
  • данные расчетов можно использовать для исчисления эксплуатационных расходов.

Приведем некоторые пояснения. В численном значении (хотя сравнивать арендуемую площадь по БОМА и площадь помещения по БТИ некорректно), Арендуемая площадь по БОМА всегда больше площади по БТИ. Это вызвано наличием «нагрузки» и учетом площади внутренних стен, перегородок, колонн, и, зачастую, подоконников.

Арендуемая площадь Здания по БОМА – величина постоянная. Это критично для финансового планирования. Для сравнения — площадь по БТИ часто меняется при проведении отделки помещений.

Наглядно — в цифрах.

Практика арендных отношений в коммерческой недвижимости крупных городов России показывает, что почти 100% офисных зданий класса А сдаются в аренду с применением стандартов БОМА. Это выгодно!

Например, площадь арендуемого помещения по БТИ составляет 1000 м.кв.

Полезная площадь этого же помещения по БОМА может составить 1025 м.кв.

А арендуемая площадь – 1180 м.кв. (суммарный коэффициент нагрузки = 15%). Коэффициент нагрузки становится известен только после проведения расчетов БОМА, и по желанию собственника, может быть ограничен определенным значением.

Очевидно, что для получения одинакового дохода от этого помещения можно сдавать его по более высокой ставке и по площади БТИ или по более низкой ставке но по площади БОМА. Таким образом, помимо маркетинговых преимуществ от использования широко известного стандарта BOMA, арендодатель получает дополнительные преимущества в виде «низкой» арендной ставки.

Мы рассмотрели только основные, лежащие на поверхности, различия двух методик обмеров зданий.

Есть вопросы или комментарии? Напишите их прямо здесь.
Следите за обновлениями!
 

{ 9 comments… read them below or add one }

Olga Июль 1, 2014 в 14:09

что такое суммарный коэффициент нагрузки?
при измерении помещения по БОМА вычетают ли площадь, например, колонны, которая есть в зале?
по какой границе меряют помещение (по внешней линии стены или по внутренней линии стены или по середине оси стены)
как и почему влияет часть всех общественных помещений здания на площадь сдаваемого помещения? потому что сотрудники в туалет ходят и по лестницам периодически или что?
надеюсь, что формулировка вопросов понятна

Ответить

admin Июль 1, 2014 в 22:39

Ольга, добрый день.

Вы не указали, какой именно стандарт БОМА вас интересует. Предполагаем, что для офисных зданий — ANSI/BOMA Z65.1-2010.

1. Суммарный коэффициент нагрузки — это коэффициент, который отражает величину нагрузки по этажу и по зданию. Он является произведением коэффициента нагрузки по этажу на коэфф. нагрузки по зданию.

2. Все площади измеряются без вычетов площадей колонн. Измерение площади отдельного помещения не предусмотрено — только в рамках расчета целого здания.

3. Границы определяются по системе правил, описанной в стандарте. Измерение площади отдельного помещения не предусмотрено — только в рамках расчета целого здания.

4. Стандарт предусматривает распределение площадей общественных и технических помещений между арендаторами.

Примечание: ответы на ваши вопросы не являются исчерпывающими. Рекомендуем обратиться к оригинальному тексту стандарта на английском языке. Для официальных ответов рекомендуем обратиться к разработчику стандартов BOMA.

Ответить

Сергей Ноябрь 26, 2014 в 14:12

Доброго, коллеги!
Не уверен, что мой вопрос имеет к Вам отношение, но все-таки.
Тех паспорт БТИ на жилое многоквартирное здание имеет характеристики нежилых помещений: общая площадь и основная площадь. Измерение общей площади описано например в СНиП 31-05-2003. А что такое «основная площадь» в их понятиях?
Еще раз прошу прощения, если вопрос не к Вам.

Ответить

Сергей Ноябрь 26, 2014 в 17:25

Уже сам нашел ответ общая площадь — это сумма основной и вспомогательной. Хотя и тут есть подводные камни.

Ответить

admin Январь 12, 2016 в 18:15

Сергей, добрый день.

Да, действительно, вопрос не к нам. Термины БТИ и термины в стандартах БОМА никак не связаны.

Ответить

Ксения Март 18, 2016 в 11:35

Все, конечно, красиво и интересно, НО! Как юридически узаконить стандарт БОМА, если в ДСА должен быть все равно прописана площадь по тех паспорту БТИ?

Ответить

admin Март 18, 2016 в 13:23

Ксения, добрый день.

Ничего придумывать не нужно — объектом аренды по договору является помещение. Его характеристики устанавливаются по кадастровым документам или БТИ. А вот расчет арендной платы может быть произведен по любым критериям — хоть вообще без привязки к площади, хоть по площади БТИ, хоть по площади, рассчитанной по стандарту БОМА. Это регулируется ГК РФ. Есть разъяснительное письмо от Минфина: «МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПИСЬМО от 24 сентября 2004 г. N 03-03-01-04/4/8».

С уважением,
Цьома И.Н.
Ген.Дир. ООО «Архинова»

Ответить

Максим - CRE Январь 30, 2017 в 22:26

Добрый день!
Рассмотрим ситуацию:
многоэтажный жилой дом на Ленинском проспекте, построенный в 50-е, первая линия, 1ый этаж, нежилые помещения (торговое).
Помещение — нежилое, отдельный вход, условно 200 кв.м.
Есть свидетельство, есть экспликация, есть БТИ — 200 кв.м.
Решили перемерить по ВОМА., условно = 240 кв.м.
По факту — что добавили — стены, колонны, может быть даже витрины (а советские витрины оооох какие просторные: метров по 15-20 и более ).
И вот здесь и начинаются вопросы: новый собственник при сделке платил за квадрат 99,9999999% согласно метражу в СВИДЕТЕЛЬСТВЕ о праве собственности. А там и написано: 200,00 кв.м. Документ-то официальный, как паспорт у человека.
Решил он перепродать это помещение новому покупателю, он будет продавать по Свидетельству 200 или по ВОМА 240?? Понятно, что «как договорятся», но вряд ли купит 240 по 8 000$, когда есть государственный документ, где указано 200.
К бабке не ходи лучше купить 200 по 8000$, чем 240(что по факту те же 200) по 8000$. Стены, колонны, подоконники, объемная лепнина во весь потолок с советских времен — все это тоже прибыль приносит??? Так почему же до этого стандарта не догадались у нас??
Строило государство, не инвестор. Так почему когда все это появилось, метраж того же советского помещения с применением ВОМА возрос на 20%???
Пример недавнего
БЦ класса А это «нововозведенное здание», это инвестиции и т.д. Люди деньги вкладывают, все считают! Стоимость раствора для этих самых стен, зарплата строителям, строившим это здание и т.д… Здесь мы можем говорить о прямой зависимости метража сдаваемых/продаваемых помещений к горизонту окупаемости проекта, условно.
Вернемся к «сталинке»:
Первый собственник наших 200 кв.м. купил это помещение у города на аукционе. Представим ситуацию: организатор аукциона, скорее всего, уполномоченный орган властей Москвы, , перед торгами объявляет: мы тут перемерили по ВОМА эту сталинку на Ленинском, вот теперь продается 240 кв.м., а не 200. Уж будьте любезны! То же самое и по аренде.
Я к чему: на здания, построенные не на деньги инвесторов, то есть все то что было построено Государством, в прежние времена, если хотите, не может применяться стандарт ВОМА. Потому что когда строили не было понятия инвестиционный проект. Москву строили не бизнесмены, а государство. Считали по-другому.
А что касается современных проектов, в которые вкладывали конкретные деньги чтобы извлекать прибыль, бизнес и пр., тут мы можем говорить о ВОМА.
Потому что эпохи разные!

Ответить

admin Январь 30, 2017 в 22:50

Максим, добрый день.

У вас интересные рассуждения, но они далеки от законодательной базы. Стандарт БОМА — это национальный стандарт США. Для России — это просто добровольная методика вычисления площади, используемой для исчисления арендной платы. А не для продажи помещения.

При продаже необходимо делать оценку помещения (здания). Площадь при оценке — важный параметр, но не единственный. Более того, в методике оценки должно быть указано, какая именно площадь легла в основу оценки. Очевидно, что если в методике оценки стоимости не уделено внимания определению площади, то это поле для погрешностей и ошибок. Даже по российским нормам можно по-разному измерить разные площади одного и того же помещения (здания). Если просто заказать оценку, а затем подменить в ней площадь напольного покрытия помещения на «арендуемую площадь» по БОМА — то это обман.

Рекомендую посмотреть в сторону стандартов IPMS — они призваны решить проблему вычисления (измерения) площади помещения (здания) в разных странах и для разных целей. Надеюсь, скоро оценщики перейдут к широкому применению стандартов IPMS. Они согласованы с национальными правилами измерения площадей.

С уважением,
Цьома Илья
ООО «Архинова»

Ответить

Leave a Comment

Captcha Garb (1.5)

Previous post:

Next post: