Фальшивые расчеты БОМА — бомба для арендаторов и владельцев зданий.

22.02.2019

Специалисты BOMA Russia оказывают профессиональную помощь в измерении офисных, складских и торговых зданий по стандартам БОМА с 2008 года. За более чем десятилетний срок ежедневной работы только в этой сфере мы измерили более 3 млн. 888 тысяч квадратных метров площадей коммерческой недвижимости в России, странах СНГ и Украине.

К нам часто обращаются арендаторы и владельцы (управляющие) коммерческой недвижимости тех зданий, которые уже исторически работают «по стандарту БОМА» и хотят разобраться, за что же они действительно платят или взимают оплату. При анализе имеющихся документов по ранее выполненным другими компаниями расчетам БОМА мы обнаруживаем грубейшие ошибки и халатное отношение в оформлении планов аренды и ведомостей площадей. В результате использования таких фальшивых расчетов, выполненных с нарушением основных принципов и правил стандартов БОМА, арендаторы и арендодатели попадают в юридическую и финансовую ловушку. Многолетние договоры аренды заключаются на основании ошибочных данных об арендуемых площадях, расчет которых имеет только внешнюю форму действительного расчета БОМА, но содержание не отвечает строгим правилам стандартов измерения площадей. В результате применения таких фальшивых расчетов невозможно достичь основных целей, преследуемых стандартами БОМА: точности, честности, прозрачности и проверяемости, а также сравнимости разных зданий между собой на основании стандартизованных ведомостей площадей.

И так сойдет

Исполнители фальшивых расчетов БОМА по незнанию или под давлением заказчиков упрощают строго регламентированные правила стандартов БОМА, игнорируют обязательные и важнейшие положения, что приводит к искажению размера арендуемых площадей отдельных арендаторов, этажей и всего здания; занижению коэффициентов нагрузки или несправедливому размеру вычисленных коэффициентов для всех или отдельных арендаторов.

Приведем несколько примеров планов этажей, выполненных «по стандарту БОМА» недобросовестными специалистами.

Пример №1

mkv_01

Не указана методика расчета (А или B). Цветовая схема не соответствует указанному стандарту БОМА. Проигнорированы требования стандарта о правилах классификации площади арендатора (Occupant Area). В площадь арендатора ошибочно включены все вспомогательные площади этажа (FSA). Как результат — численно занижен коэффициент нагрузки по этажу до «1», что привело к занижению суммарного коэффициента нагрузки на арендатора Load Factor A. Такое действие вводит в заблуждение арендатора помещения и лишает его возможности оценить действительный размер площади для размещения своего персонала и оборудования. Арендатор такого помещения лишен возможность сравнить условия аренды данного помещения с помещениями в других зданиях, где расчет БОМА выполнен без нарушений.

Пример №2

mkv_02

Замечания аналогичны Примеру №1. Дополнительно: нарушены правила классификации и установления границ Вспомогательных Площадей Здания (BSA). Пропущена шахта (MVP). В результате неправильного определения общей арендуемой площади здания из-за ошибок в классификации MVP, все арендаторы несут несправедливую нагрузку. Отсутствие площадей типа FSA в данной классификации приводит к отсутствию нагрузки по этажу R/U ratio = 1 и необоснованно завышает количество площадей типа BSA в здании, что приводит к несправедливой нагрузке на арендаторов всего здания (и снижает нагрузку на арендаторов первого этажа). Допущены ошибки в классификации типа площади в лестничных клетках, имеющих непосредственный выход на улицу, что приводит к необоснованному уменьшению общей арендуемой площади здания. Нарушены права как владельца здания, так и всех арендаторов здания. Арендаторы помещений лишены возможности сравнить условия аренды своих помещений с помещениями в других зданиях, где расчет БОМА выполнен без нарушений. Арендаторы оплачивают несправедливые нагрузки и необоснованный размер арендуемой площади.

Пример №3

mkv_03

Аналогично Примеру №1: Не указана методика расчета (А или B). Цветовая схема не соответствует указанному стандарту БОМА. Проигнорированы требования стандарта о правилах классификации площади арендатора (Occupant Area). В площадь арендатора ошибочно включены все вспомогательные площади этажа (FSA). Как результат — численно занижен коэффициент нагрузки по этажу до «1», что привело к занижению суммарного коэффициента нагрузки на арендатора Load Factor A. Такое действие вводит в заблуждение арендатора помещения и лишает его возможности оценить действительный размер площади для размещения своего персонала и оборудования. Арендатор такого помещения лишен возможности сравнить условия аренды данного помещения с помещениями в других зданиях, где расчет БОМА выполнен без нарушений. Владелец здания, в результате нарушения правил стандарта исполнителем расчетов БОМА, получает несправедливое преимущество в виде существенно заниженного Load Factor A, что приводит к существенным маркетинговым преимуществам, не основанным на архитектурных и планировочных качествах здания.

Пример №4

mkv_04

Не указана методика расчета (А или B). Цветовая схема не соответствует указанному стандарту БОМА. Проигнорированы требования стандарта о правилах классификации площади арендатора (Occupant Area). В площадь арендатора ошибочно включены все вспомогательные площади этажа (FSA). Допущены грубейшие ошибки в классификации и определении площадей типа MVP (вертикальные коммуникации). Аналогично примерам №1,2,3 — Арендатор страдает от того, что был лишен возможности сделать правильный выбор помещения для аренды из-за предоставленной арендодателем недостоверной информации. Существует риск оспаривания арендатором всего договора аренды. Арендодатель недополучает прибыль от аренды из-за допущенных исполнителем расчетов БОМА ошибок в классификации площадей MVP, которые непосредственно влияют на размер арендуемой площади здания.

Пример №5

mkv_05

Расчет площади по промышленному стандарту БОМА 2012 года. Не указана методика расчетов (А или B). Не указан ни один из 4 регламентированных стандартом сценариев расчета (прямые нарушения стандарта БОМА). В арендуемую площадь склада не включены проекции лестниц, ведущих на мезонины. Классификация площадей не соответствует указанному стандарту. В результате отсутствует возможность проверки остальных параметров расчета, т.к. не известно, какой из 4 сценариев расчета был использован. От выбранного сценария зависит классификация вертикальных коммуникаций. Отсутствие указания на методику (измерение по свесу кровли или по наружной линии стены) вводит в заблуждение арендатора.

НА ЭТОМ МЫ ЗАКОНЧИМ ПРИМЕРЫ ФАЛЬСИФИЦИРОВАННЫХ РАСЧЕТОВ ПЛОЩАДЕЙ ПО СТАНДАРТАМ BOMA ДЛЯ ОФИСНЫХ И СКЛАДСКИХ ЗДАНИЙ, ВЫПОЛНЕННЫХ ДИЛЕТАНТАМИ.

Приведем для сравнения несколько примеров правильных планов аренды, выполненных BOMA Russia .

boma_russia_example_1 Пример правильного расчета БОМА (1) boma_russia_example_2 Пример правильного расчета БОМА (2) boma_russia_example_3 Пример правильного расчета БОМА (3) boma_russia_example_4 Пример правильного расчета БОМА (4) boma_russia_example_5 Пример правильного расчета БОМА (5) boma_russia_example_6 Пример правильного расчета БОМА (6)

ВЫВОДЫ:

При заказе работ на измерение площадей ваших зданий или арендуемых вами помещений, всегда обращайтесь только к признанным профессионалам.  Большинство пользователей стандартов БОМА не имеют достаточной квалификации для оценки правильности и качества выполненного расчета измерения площадей и становятся заложниками недобросовестных исполнителей. Такие «расчеты» стоят дешевле, но возлагают на все стороны большие риски оспаривания договоров аренды и иных претензий со стороны обманутых участников договорных отношений. Специалисты BOMA Russia обладают высочайшей квалификацией и отличной репутацией в области применения стандартов BOMA. При этом стоимость работ по обмерам и расчетам площадей остается неизменной с 2008 года.

Leave a Comment

Captcha Garb (1.5)

Previous post: