К написанию этого поста нас побудил звонок из дружественной нам старейшей в мире компании, оказывающей услуги в области коммерческой недвижимости. Вопрос состоял в том, как правильно применить стандарт BOMA к офисному особняку с очень толстыми кирпичными стенами. Рассмотрим этот вопрос подробнее.
Центры двух российских столиц богаты на купеческие особняки XVIII и XIX веков. Предприимчивые девелоперы проделали немалую работу по реконструкции многих таких объектов под элитную недвижимость — офисы банков, инвестиционных компаний и других состоятельных организаций.
Высокий кованый забор, широкие автоматические ворота, камеры наружного наблюдения, ухоженный газон — это обычные атрибуты современного офисного особняка в центре Москвы. Качественно отреставрированные фасады скрывают изысканные интерьеры богато украшенных кабинетов президентов и директоров могущественных компаний.
Но многие из таких объектов не находятся в собственности занимающих их организаций, а арендуются ими! А значит, вопрос измерения площадей для целей аренды актуален точно так же, как и в традиционном современном бизнес центре класса А.
Мы не случайно упомянули класс здания. Обычно он не применим для исторических особняков, служащих для офисных нужд. В то же время, в русскоязычном интернете существует немало статей о том, что стандарт BOMA применяется только для зданий класса А. Это, конечно же, безосновательный миф.
Применим ли стандарт BOMA к историческим зданиям?
Да! Стандарт ANSI/BOMA Z65.1-1996 (и 2010) предназначен для измерения площадей в зданиях офисного назначения. То есть важен не год постройки здания, не его конструктивные особенности, толщина стен или высота потолков, а именно его основное использование для офисных (конторских) нужд.
Более того, применять стандарты BOMA для любых исторических зданий гораздо выгоднее, чем пользоваться для целей аренды планами БТИ. Посмотрите на пример плана исторического особняка.
Обратите внимание на толщину наружных и внутренних стен. В XVIII и XIX веках не существовало эффективных утеплителей и многослойных стеновых конструкций из современных строительных материалов. Наружные и внутренние стены возводились из полнотелого кирпича и в толщину достигали 1,5 и более метра!
Стандарт BOMA позволяет включить площадь, занимаемую почти любыми внутренними стенами, в общую Арендуемую Площадь Здания. И даже площадь, занимаемая глубокими подоконниками, в большинстве случаев также попадает в Доминантную Часть и становится частью арендуемой площади. Даже визуально, без сравнения числовых значений площадей, понятно, что арендуемая площадь исторического здания с толстыми стенами, измеренная по BOMA, будет гораздо больше, чем сумма площадей помещений такого здания по БТИ. Это выгодно!
Насколько это справедливо?
На этот вопрос у арендаторов и арендодателей могут быть разные ответы. Ассоциация BOMA International не дает никаких комментариев или рекомендаций на этот счет.
Мы же считаем, что стены — есть неотъемлемый конструктивный элемент здания. Именно они придают зданию его особенные характеристики, как объективные — защитные, изолирующие, эстетические, так и субъективные — например, ощущение печати истории и духа времени. И совершенно логично и справедливо, что площадь внутренних стен включается в арендуемую площадь здания — как в историческом, так и в современном строении.
Есть вопросы или комментарии? Напишите их прямо здесь.Следите за обновлениями!