Какие будут результаты, если измерить разные складские здания по БТИ, по BOMA и по IPMS?
Иногда нас просят спрогнозировать, какая площадь получится у здания, если рассчитать её по правилам стандарта BOMA, если известна площадь этого здания по кадастровым документам.
К сожалению, точного ответа на этот вопрос быть не может. При измерении площади по разным методикам результат всегда зависит от самого здания: технологии строительства, конструкций, планировки, состава помещений и даже от количества арендаторов.
К счастью, у нас есть статистика измерений. Анализируя данные, мы можем прогнозировать результаты. Делимся краткими результатами анализа.
За меньшую (референсную) площадь мы приняли площадь складского (логистического, промышленного) комплекса по БТИ. В анализе минимальная площадь составила 11 300м2, максимальная 106 800м2. Данные округлены и обезличены.
Прирост площади при расчете по промышленному стандарту BOMA составил от 0,4% до 3,7%. Прослеживается явная тенденция увеличения процента прироста с увеличением площади объекта (бывают редкие исключения). В абсолютных квадратных метрах прирост площади при измерении по стандарту BOMA составил от 194 до 3950м2.
Необходимо помнить, что по промышленному стандарту BOMA вся площадь здания является Rentable (для случая с одним арендатором). В нее входит площадь всех помещений (занимаемых и не занимаемых арендатором), всех внутренних и наружных стен. При измерении по БТИ вопрос о том, считать ли площадь технических помещений «арендуемой» — зачастую открытый. Многие арендаторы не согласны оплачивать площадь котельных и венткамер, ведь «полезной» эту площадь с позиции арендатора признать трудно.
Разница в общей площади здания при расчете по разным стандартам — совершенно нормальное явление. Как мы уже писали в посте про стандарты IPMS, коалиция при участии BOMA International подняла этот вопрос при создании IPMSC.
Промышленный стандарт IPMS регламентирует измерение в отличие от стандарта BOMA по нескольким протоколам (отчетам/методикам). Наш опыт измерения по отчетам IPMS-1 (External), IPMS-2 (Internal), IPMS-3A (External-Exclusive Occupation) показал, что площадь по отчёту IPMS-1 ожидаемо равна Rentable Area по BOMA для случая с одним арендатором (или равна площади EGA). IPMS-3A почти равняется площади здания по БТИ. А IPMS-2 примерно на 2% больше площади по БТИ (для современного складского комплекса типичной площади чуть более 30 000м2).
Теперь вы знаете еще до проведения расчёта, что при измерении по BOMA площадь складского (промышленного) здания будет:
- гарантированно больше, чем по БТИ;
- максимальной и включать в себя все «нагрузки»;
- точное значение Rentable Area станет известно после проведения расчёта по стандарту BOMA.
Есть вопросы или комментарии? Напишите нам в Instagram.