Сегодня мы поговорим о важности оригинальной английской терминологии в стандартах BOMA и о трудностях перевода этих стандартов на русский язык.
Все стандарты BOMA изначально публикуются на английском языке. В редких случаях ассоциация BOMA International переводит их на другие языки. Например, в 1989 году офисный стандарт BOMA был опубликован на языке мировой юриспруденции — французском. А официального перевода на русский язык самого распространенного в России стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 (и 2010) не существует до сих пор (неофициальный перевод можно скачать здесь).
Как и в любой отрасли, в расчетах площадей по стандартам BOMA есть своя терминология. Она возникла в среде американских профессионалов коммерческой недвижимости и была закреплена в тексте офисного стандарта BOMA. Она развивалась вместе с развитием рынка аренды и совершенствовалась с каждой новой публикацией стандарта BOMA. Ведь только при поверхностном взгляде все просто. Есть «полезная (используемая) площадь» — usable area, есть «арендуемая площадь» — rentable area. Достаточно разделить арендуемую площадь на полезную, чтобы получить коэффициент R/U, при умножении которого на каждую полезную площадь, можно получить величину арендуемой площади каждого арендатора. На самом деле только в стандарте от 1996 года закреплены 18 терминов. А в редакции стандарта BOMA от 2010 года их уже более пятидесяти! (в ближайшее время мы разместим перевод этих терминов на русский язык на нашем сайте).
Широкое применение стандартов BOMA в России неизбежно потребовало введения русскоязычной терминологии, являющейся с одной стороны — точным и корректным переводом определений стандарта BOMA, с другой стороны — не вступающим в противоречие с закрепленным в России значением аналогичных терминов и слов.
Например, в стандартах BOMA всё обсуждение касается не помещений, а Площадей (многоугольники на плане этажа, которые могут включать в себя несколько помещений, стен, колонн, подоконников). В России же именно Помещению уделяется наибольшее внимание: именно Помещения измеряет БТИ, именно на Помещения регистрируется право собственности, именно Помещения передаются арендатору в аренду. Здесь нет никакого противоречия с российской практикой. Ведь Помещение (по БТИ) — это объект аренды. А Арендуемая Площадь по БОМА — это виртуальная величина, которую невозможно непосредственно измерить рулеткой. Она является базой для расчета арендной платы Арендатора.
Другая распространенная сложность подстерегает нас в термине «Полезная площадь«. С точки зрения обычного арендатора, это площадь арендуемого им офисного помещения, от которого у него есть ключи. С точки зрения архитектора, знакомого со СНиП 2.08.02-89*, Полезная площадь общественного здания рассматривается в комплексе определений общей, полезной и расчетной площадей здания, который не имеет никакого отношения ни к аренде помещений, ни к комплексу определений в стандарте BOMA, ни к самому определению Полезной Площади по BOMA.
Итак, за каждым термином BOMA скрывается строго определенная площадь, элемент здания или помещения, имеющие непосредственное значение при определении величины арендуемой площади каждого арендатора. В любых переговорах, касающихся аренды офисных помещений, стороны используют слово «площадь». Поэтому крайне важно, чтобы все, кто вовлечен в такие обсуждения, использовали единую терминологию и всегда понимали о какой именно площади идет речь. Это касается как русскоязычного перевода, так и оригинальных терминов на английском языке.
В стандартах BOMA важно всё
Термины, это то, что чаще всего используют профессионалы при общении на темы, связанные с измерением площадей. Но много ли станет ясно, например, арендатору, из определения «Арендуемая Площадь», — того, за что ему предстоит платить деньги?
АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ
(RENTABLE AREA) означает ПОЛЕЗНУЮ ПЛОЩАДЬ ОФИСНОЙ ПЛОЩАДИ или ТОРГОВОЙ ПЛОЩАДИ с их соответствующей долей в ОБЩЕСТВЕННОЙ (ых) ПЛОЩАДИ (ях) ЭТАЖА и в ОБЩЕСТВЕННОЙ (ых) ПЛОЩАДИ (ях) ЗДАНИЯ.
Прочтение этого кодового слова, объясненного набором других кодовых слов, не вносит ясности. Оно предназначено для профессионалов, изучающих весь текст стандарта целиком.
Действительно, определения (термины) — это лишь первый этап в изучении стандарта BOMA. Они составляют «язык BOMA», знание которого необходимо для свободного чтения стандарта. Следующий шаг — понимание правил классификации площадей помещений по типам площадей. Далее — изучение правил проведения границ между классифицированными типами площадей. И, завершающий этап, — применение математических уравнений расчета BOMA.
Очевидно, что определения, точности и ясности которых в текстах стандартов BOMA уделено столько внимания, бесполезны в отрыве от самого стандарта. Но они становятся также бесполезны, если используются в некачественном переводе на русский язык, или в переводе, оторванном в смысловом смысле от непереведенного текста стандарта BOMA или в связке с непрофессиональным переводом.
Поэтому мы, при выполнении расчетов площадей по стандартам BOMA, всегда уделяем большое внимание изложению методики расчета площадей и определениям стандарта BOMA в пояснительной записке к альбому расчетов. И, конечно, мы всегда приводим двуязычный (английский и русский) вариант определений стандарта BOMA в альбоме расчетов площадей. Но единственным документом, определяющим методику измерения всегда остается текст стандарта на английском языке.