Для любого объекта недвижимости есть технический паспорт или технический план, в которых указана площадь. Их часто называют просто «БТИ». Зачем нужно измерять площадь еще как-то? По БОМА или IPMS?
На эту тему мы часто пишем, есть также пост: Сдавать в аренду по БОМА или по БТИ?
Расскажем ниже другими словами и немного о другом:
В планах БТИ или в проектных чертежах указана площадь «напольного покрытия» всех помещений и их сумма. В экспликациях БТИ помещения разбиты по собственникам, типам, этажам и т.д. Но никакого анализа площадей нет. Нет информации о том, какая венткамера обслуживает какие этажи, какой арендатор каким коридором/санузлом и на каких условиях пользуется, для какого арендатора построена специальная электрощитовая и т.д.
В планах и ведомостях БОМА указаны площади не помещений (и не напольного покрытия), а участков плана этажа. Такие участки включают в себя стены, колонны, подоконники. Все площади классифицированы по разным типам и подтипам, что позволяет провести раздельный учет в ведомости площадей. Все технические и вспомогательные площади проанализированы и отданы в нагрузку всем арендаторам, на пользу которых они работают.
Как БТИ и БОМА работают для вас вместе?
Пример:
Есть офис банка на первом этаже БЦ площадью по БТИ 200м2. И есть соседнее кафе на первом этаже с такой же площадью по БТИ 200м2.
Казалось бы — площадь одинаковая, размещение — одинаковое (соседние помещения на первом этаже). При одинаковом подходе здесь таятся потери в арендной плате для арендодателя, а для арендатора — лишние расходы.
По БОМА арендуемая площадь этих двух помещений будет разной! На пользу кафе в подвале трудится помещение жироуловителя, которое фильтрует также стоки от помещения ресторана на втором этаже этого БЦ. Площадь помещения жироуловителя делится пропорционально между рестораном и нашим кафе. И площадь жироуловителя не попадает в нагрузку к арендатору помещения Банка. Для помещения кафе также предусмотрена дополнительная венткамера, которая работает на наше кафе и еще на два соседних помещения, но офис Банка она не обслуживает.
В результате такого анализа и правильной классификации, одинаковые по площади БТИ помещения имеют разные Rentable Area по БОМА. Ставка может быть одинаковой или различной на усмотрение арендодателя, но Rentable Area всегда честно отражает площадь помещения со всеми нагрузками.
Не забывайте указывать объект аренды — по данным БТИ. А размер арендной платы за аренду этого объекта (помещения) — исходя из величины Rentable Area по БОМА.